屋根からの水漏れをＤＩＹ修理する
戸建ての競売物件を開けると、玄関の天井が濡れていた。
小雨の時はそれほど濡れずに湿っている程度、
大雨の時はタチタチ・・・と、家の中で雨が降る。笑
「屋根の修理は危ないので専門の業者に頼み」・・・と
正直に従うほどバカではない。
鍵水箱次郎に「出来ない」という言葉は
ない。
以前、屋根や雨樋の修理、鳥の巣を撤去するなど様々なシーンで
必要だと感じ、乗用車でも運べるほどコンパクトになって
伸ばすと屋根を超える「３段式８ｍハシゴ」を購入しておいた
「あまり使わないが、無いと困る」道具が久々に登場する。
【スマホエントリーでポイント10倍】【直送品】ナカオ サン3 太 三連伸縮はしご ST-8.0
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道具が良いと仕事が早くなるので結局はお得だ。
今日の服装は屋根職人そのもの。笑
サイドポケットが付いて、足首に邪魔な金具が付かない
カーゴパンツは唯一これしかない！
寅壱 作業服 2530-234 高所用K-1パンツ 「70cm〜85cm」（カーゴパンツ 作業ズボン 年間）
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屋根職人ご用達「Vソール搭載」ＪＩＲＩＫＩを履く。
その気はなくても気が付けばいつもこのスタイル。笑
なるほど、銅が腐食している。
業界では銅製雨樋に穴の開いた理由を、酸性雨の影響だという施工者や建材メーカーが多いが、日本の酸性雨はPH4.5～5.8と銅屋根の耐久性に対して問題になるほどではないので酸性雨の影響は、「ほぼ無い」。
じつは銅腐食の原因は、陶器瓦(釉薬瓦とも言われる)を作るときの色付けに使う釉薬(ゆうやく) の中の金属成分が雨等により流れだし、銅に付着して、電蝕(でんしょく)を起こして、銅が腐食したのだ。（電蝕の意味をザックリいうと、異なった金属同士を密着させ、その間に水分(大気中の水分含む)があると腐食すること。）
建築当時は「丈夫で錆びない」と「銅」がよく使われ、この家も瓦と銅板で仕上げられている。
瓦を外して銅板を外し、再度ステンレス鋼板を張るのが現代のやり方だが、「ひょっとして数年内に瓦の張り替えもありえるかも。」ということで、楽しみをとっておくこととし、簡易ＤＩＹ修繕をした。
まず、銅板の穴があいた箇所をサンドペーパーでこすり、濡れた雑巾で拭いて綺麗にした。
次に、「防水気密全天テープ」を穴の開いた箇所に張る。
日東電工 防水気密全天テープ NO.693 片面50mmx20m
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手抜き業者なら、ここまで終わらせ・・・
・出張費 12,000円
・修理１ケ所 8,000円×２か所＝16,000円。笑
職人に気持ちで言えば、「１日使うので28,000円ぐらいもらわない
と割りに合わない。」
となるが、普通の大家はハシゴなど持っていないので確認できず
しぶしぶ翌日に振り込みをするに違いない。
これが本来の「振り込み詐欺」だ。笑
次に、銅板に貼った防水気密全天テープに
直接水がかからず、かつ欲を言えば、銅板全体に水がかからない
いわゆる「カバー工法」を考えた。
ホームセンター等で「ＧＬカラー鋼板」（ガルバニウム鋼板）を
1,600円ぐらいで購入し、サイズに切って修理するのは面倒。
そこで、同じ売り場に置いてある屋根の最上部に使う「棟包み板」に注目をした。
価格680円。サイズもちょっと切るだけで無駄もなくピッタリ！
失敗しても、680円！ 笑
世界を飛び回るセールスマン大家だから・・・
もちろん、金切りハサミは米国製！
普通の人は我慢して普通の金切りハサミを使っているが
これら専用工具は海外製品にはかなわない。
例えばこの金切鋏、直線はもちろんのこと、左にカーブ切りする
ときに惚れ惚れする。
IRWIN 金切鋏 左カーブ＆直線切り オフセットスニップ 20SL 10504315N
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叩いたり、切ったりしながら施工箇所にはめてみた。
再度、防水気密全天テープを貼って完了。
これで二重構造となったので、５年ぐらいは大丈夫と思う。
また水漏れが始まったら・・・
やり直すか、瓦の葺き替えを考えれば良い。
ここまで業者にやらせたら・・・50,000円～70,000円、
詐欺はあなたの近くにいる。笑
鍵水箱次郎
車両盗難防止！ 車のキーを探す通信グッズ
フェラーリ工場内で、赤い車が並ぶ中でF40だけ盗まれた話は有名だ。
盗む側と盗まれる側では、いつの世でも「盗む側が強い」のだ。
駐車場に戻って来たのはいいけど車をどこに停めのたのか
忘れてしまった。
駐車場に置いておいた高級車が盗まれた！
自分の車をトラッキングするために別売りの
GPSのシステムを買う必要があるという話ではない。
スマートフォンでアプリを開くだけ、愛車の位置が
正確にわかる便利なグッズが登場だ！
大きさは５００円玉程度。
アパートの室内に入居者サービスでガスコンロを置いて
置いたら盗まれた！ と言う大家さん。
それは・・・不動産会社の営業マンが犯人です。笑
アパートを満室にするための手法 ～その２～
見本市会場や催し会場での集客法として「(温かみのある）電球色で明るく放つ」ということが最も重要なことであることは知られていない。
同じような商品を並べても、「（温かみのある）電球色で明るく照らす場所」に人は必ず集まるから不思議だ。
催事場の場合はさらに「サクラ」を前に立たせる「人垣手法」があるが、アパート経営には関係ない。笑
夏の祭り、屋台がものすごい明るさで光を放せば、（夏の）虫が次々と引き込まれていく。笑
大家が「蜘蛛の巣」を張り、入居者を捕まえるための手法は「目立つ看板」を立てることではない。
むしろ、看板よりもっと有効な手法がある。
・・・ん？
それは「光」を放つことだ。
当競売アパートは、以前は昔ながらの白い縦型蛍光灯が弱々しく灯っていた。
壁には蜘蛛の巣のように電気配線やプロパンガスの配管が不規則に張り付いていたが、すべて撤去し、パテ埋めの後にリシン吹き付けを行い、電気をすべてＬＥＤ化し、時間によって消灯するようにした。
現在、暗くなると自動で点灯して夜間23時になると全灯が消灯する
この急激に辺りが真っ暗になることが重要だ。
浄化槽を回していても、電気の請求書は毎月1,500円程度、ＬＥＤの消費電力が大きな効果を上げている。
この普通に見える外灯。
じつは１球が1500ルーメン（100W）、眩しいぐらいの明るさがあるので周辺を歩く人は、
「野球場のように明るい」
「歩きやすくなった」
「ちょっと明るすぎて（眠れない）」
と褒める人もいれば、嫌がる人もいる。笑
100W が 12球 も輝いていれば、建物が宇宙船のように浮かんだように目立つので、周辺を通る人もアパートなのか、店舗なのか、不思議そうに建物を眺めていく。
じつは、このアパートは夜に
電球で入居者を募集している のだ。
早速、LED の 1500ルーメンを真似して取り付けてみようかと「レフ球タイプ100W 電球色」で探してみればその価格にきっと驚くだろう。
10,000円 × 12球 = 120,000円
を出費する鍵水箱次郎ではない。笑
日本では レフ球タイプで１００Ｗ は、まだまだ高嶺の花だが、
海を超えると激安になることは誰も知らない。
日本で買えば、10,000円近い、LED電球も輸入して一週間待てるなら、５球で（レートにもよるが）8,000円程度。
１球たった 1,600円。（送料込み）
LEDなので球切れも無くコストパフォーマンスが良い。笑
周辺アパートに住んでいる入居者も暗くて細々と光っている蛍光灯の階段を昇り降りするより、スポットライトで明るく輝いている方が好き。
そんな「蜘蛛の巣」に集まりたがるのだ。
鍵水箱次郎
切り株を除去する方法 ～その１～
１０年以上も住んでいない競売物件の庭はひどく荒れていた。
雑草も巨大になり、「絞め殺しの木」も最適地となって
元の植木を「イジメ」ている。
ツタなどの雑草を軽トラック一杯にして３０回も運んだと言えば
その量にビックリするだろう。
土が見えるまでに庭を綺麗に整え、元の植木を剪定しようかと
考えたが甘かった。
すでに遅し、植木は雑草と戦うために下枝を落として抵抗した
ようで、その無残な姿は「元の通りになる」とは言えないほど
の背丈と姿になっていた。
結果として、１本のソヨゴを残して（これはソヨゴではないと
いうことが後で判明）すべてをチェーンソーでバタバタと切り
倒した。
最近、聞いた話だが植木屋に頼むと「植木１本１０万円」が
相場らしいので、老後の楽しみに「植木伐採専門業者」でも
やってみようかと考えながらバタバタと倒していった。
時に電柱の線に松の大木を引っ掛けてしまったりしながら、
「こんな光景がバレたら高額な請求が来る。」とひやひやしながら
素人ながらに、あっちに倒れたり、こっちに倒れたり、最後に
ハシゴの上に大木が直撃して折れ、木から降りるのに苦労した。
さて、残るは「切り株」だ。
この切り株は以前に抜き方を伝授した。
時間がある際にはもっと簡単に撤去できる方法がある。
切り株を腐らせるのだ。
単にほっとおいたら腐るという話ではない。
除草剤を根元に注入するのだ。
尚、今回は除草剤が残っていたので使用したが、除草剤に
抵抗がある人や農家など土にダメージを与えないように
考えている人は、「石油（灯油）」という手もある。
昔は5.5mmぐらいの木工用ドリルで開けて注入していたが、
試行錯誤した結果、10mmぐらいの木工用ドリルでガンガン
穴を開けて注入した方が効果があることが解った。
さらに、本当は「黒い袋」をかぶせて、光合成が出来ない
よう徹底した方が効果がある。
しかし、昨日は雨で身動きが取れなかったため、土日しか
動けないサラリーマンにとって時間が切迫しており、
そんな悠長な時間はない。
数週間後には、切り株は乾燥してカラカラになっているが、
抜くにはまだまだ時間がかかる。
労力はそれほどかからないが、大木でも簡単に殺すことが
できる。
尚、注入は中心部だけではなく、表皮裏側の浅い部分の方が
廻り方が早く効果が期待できる。
と感心してはいけない。笑
同様の目的を商品化されたものが販売されている。
不動産競売の入札額を考える
競売物件は市場に出る前に多くの業者に知れ渡っている。
その数は数百人から数千人単位になる時もある。
なぜなら、競売に入る前に少しでも多く回収したい債権者側が
不動産屋・地域の地主などに情報を横流しするからだ。
これら情報を得た業者たちも「債権者が提示する額」が
高すぎることが多く、「ゴミ」（競売不動産）に流す。
誰も要らないゴミ（競売不動産）はやがて「競売」となる。
不動産競売の入札者に地元が少ない理由はそんな裏事情が
あるのだ。
彼らは当然ながら様々なシュミレーションをしてきた。
１）修繕後に売却
２）分割して売却
３）解体して駐車場として時期を待つ
４）造成にして建売を建て売却
５）その他
次にこれら情報が入手出来なかった他県の業者や一般人が
競売閲覧等の情報で知り、旨みがあればすぐに「取り下げ」に
動くが、金融機関系だけは癒着を嫌うので「取り下げ」には
応じないことが多い。
競売に出る前に情報を入手する手法もあるが公開できない。
ゴミとなった「不動産」の入札額はいったいいくらになるか？
共同住宅の場合、積算と収益法の計算に乖離（かいり）がある
ことが多い。
例えば、売却基準価額が1500万程度なのに、
満室時は家賃収入が2500万という利回り166%という物件。
これを修繕して即時売却する業者を考えると、15%の設定で
１億7000千万にもなってしまう。
売却基準価額が1500万と書かれているのが余計に複雑
と悩むなら、あなたは「素人」だ。
実は「業者が入札するであろう標準の入札額」というものが
〇〇〇〇〇に記載されていることは、あまり知られていない。
それは、「売却基準価額」でも、「買受可能価額」でもない
公式があるわけでもない。笑
勿論、「業者が入札するであろう標準の入札額」はあくまでも
目安であり、必ず落札できる保証などない。
しかし・・・
落札できた物件（成功）と落札できなかった物件（失敗）の
比率が、８対２という好成績な過去を振り返ると
「業者が入札するであろう標準の入札額」は、
かなりの確率で成功を収めてきたことになる。
わずかな差額で落札できた時ほど楽しいことはないが、
逆に「素人業者や個人が高値で落札してしまった」
いわゆる「失敗」を見届けるのも楽しい。
青空の下、落札物件を眺めながら微笑み、そっと手を見る。
－石川啄木－
もう後戻りはできない。
自らの手で
「鍵がかかり、水が出て排尿が出来る、箱づくり」
をするのだ。
鍵水箱次郎
常識を超える、競売不動産の利回り
アパートに不動産会社の看板を立てさせたら終わりだ。
この時点で「大東建託」には負けてしまう。
なぜなら、彼らは自社で建てたアパートなら
仲介手数料無料 で紹介しているのだ！
一番目立つ場所に「アパート名」と「携帯電話番号」と
「○○」だけのシンプルな看板を付けただけで
ドンドン入居希望者がやってくる。
当アパートの前は１日に１０人も通らないし、２７０度
半径２００ｍ以内はすべて「畑」という ど田舎。笑
しかしある法則を守るだけでドンドン入居希望者が
やってくる。
駅周辺の便利な場所に１００軒以上のアパートが
家賃を30,000円にまで下げても空室が埋まらない中、
当アパートは徒歩４５分だが（＝歩けない。笑）、
50,000円に近い家賃で常時１０年間満室。
※先月は６日間だけ空室１戸を作ってしまったので
常時という言葉はウソかもしれない。笑
まさか１０戸土地付きアパートが5,699,999円で落札
されたとは誰も知らない。笑
46,000 x 10 x 12 months x 20 years = 110,400,000円
卓上計算であり、実際の収入はさらに上回る。笑
2016年11月5日現在、入居待ちのメールアドレスが
「９件」（今年は少ない）。
看板づくりには１０のヒントがあるが、その一つを
ちょっとだけ伝授。
「看板は綺麗に作らない。」
「看板文字は今にも死にそうな文字でちょっと斜めに縦書き。」
することにある。
入居者はそんな「今にも死にそうな年寄大家のアパート」
だと安心して油断し、馬鹿にしたように問合せしてくるのだ。
しかし・・・迎え撃つ大家は
「百戦錬磨の鍵水箱次郎」ハハハ。
入居内覧で会えば必ず・・・「アリ地獄」行きだ！
鍵がかかり、水が出て排尿が出来る、箱づくり。 次郎。
鍵水箱次郎
アパートを満室にするための手法 ～その１～
新しくアパートが直ると先ずは物件明細書を作る。
入居者は地図で調べたり、アドレスを打ち込むほど暇ではない。
地図はＱＲコード化、ホームページもアドレスなど書かずに
ＱＲコード化にするのは常識だ。
次に不動産屋に行ってはいけない。笑
この紙を持って周辺のアパート入居者に一軒一軒営業して廻るのだ。
非常に面倒だ。
しかし、一番効果があることに誰も気が付いていない。
更新時には次から次と入居希望者が自動で集まってくる。
これを「ブーメランの法則」と・・・言わない。笑
実はこの営業をしている時に様々な世間話をすることが重要だ。
その努力の末、不動産屋では絶対に真似の出来ない営業法が
あることに気が付いた時、完全満室のアパート大家になれる。
鍵がかかり、水が出て排尿が出来る、箱づくり。 次郎。
鍵水箱次郎
