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大家の手帳

通勤サラリーマンが競売不動産を落札してDIY。 募集から自主管理まで行うために必要な情報を「忘備録」にしました。

不動産競売の入札額を考える

競売物件は市場に出る前に多くの業者に知れ渡っている。

その数は数百人から数千人単位になる時もある。

なぜなら、競売に入る前に少しでも多く回収したい債権者側が

不動産屋・地域の地主などに情報を横流しするからだ。

これら情報を得た業者たちも「債権者が提示する額」が

高すぎることが多く、「ゴミ」(競売不動産)に流す。

誰も要らないゴミ(競売不動産)はやがて「競売」となる。

不動産競売の入札者に地元が少ない理由はそんな裏事情が

あるのだ。

彼らは当然ながら様々なシュミレーションをしてきた。

1)修繕後に売却
2)分割して売却
3)解体して駐車場として時期を待つ
4)造成にして建売を建て売却
5)その他

次にこれら情報が入手出来なかった他県の業者や一般人が

競売閲覧等の情報で知り、旨みがあればすぐに「取り下げ」に

動くが、金融機関系だけは癒着を嫌うので「取り下げ」には

応じないことが多い。

競売に出る前に情報を入手する手法もあるが公開できない。

ゴミとなった「不動産」の入札額はいったいいくらになるか?

共同住宅の場合、積算と収益法の計算に乖離(かいり)がある

ことが多い。

例えば、売却基準価額が1500万程度なのに、

満室時は家賃収入が2500万という利回り166%という物件。

これを修繕して即時売却する業者を考えると、15%の設定で

1億7000千万にもなってしまう。

売却基準価額が1500万と書かれているのが余計に複雑

と悩むなら、あなたは「素人」だ。

実は「業者が入札するであろう標準の入札額」というものが

〇〇〇〇〇に記載されていることは、あまり知られていない。

それは、「売却基準価額」でも、「買受可能価額」でもない

公式があるわけでもない。笑

勿論、「業者が入札するであろう標準の入札額」はあくまでも

目安であり、必ず落札できる保証などない。

しかし・・・

落札できた物件(成功)と落札できなかった物件(失敗)の

比率が、8対2という好成績な過去を振り返ると

「業者が入札するであろう標準の入札額」は、

かなりの確率で成功を収めてきたことになる。

わずかな差額で落札できた時ほど楽しいことはないが、

逆に「素人業者や個人が高値で落札してしまった」

いわゆる「失敗」を見届けるのも楽しい。

青空の下、落札物件を眺めながら微笑み、そっと手を見る。
石川啄木

もう後戻りはできない。

自らの手で

「鍵がかかり、水が出て排尿が出来る、箱づくり」

をするのだ。

 

鍵水箱次郎

http://ooyanotecho.com