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大家の手帳

通勤サラリーマンが競売不動産を落札してDIY。 募集から自主管理まで行うために必要な情報を「忘備録」にしました。

切り株を除去する方法 ~その1~

10年以上も住んでいない競売物件の庭はひどく荒れていた。

雑草も巨大になり、「絞め殺しの木」も最適地となって
元の植木を「イジメ」ている。

ツタなどの雑草を軽トラック一杯にして30回も運んだと言えば
その量にビックリするだろう。

土が見えるまでに庭を綺麗に整え、元の植木を剪定しようかと
考えたが甘かった。
すでに遅し、植木は雑草と戦うために下枝を落として抵抗した
ようで、その無残な姿は「元の通りになる」とは言えないほど
の背丈と姿になっていた。

結果として、1本のソヨゴを残して(これはソヨゴではないと
いうことが後で判明)すべてをチェーンソーでバタバタと切り
倒した。

最近、聞いた話だが植木屋に頼むと「植木1本10万円」が
相場らしいので、老後の楽しみに「植木伐採専門業者」でも
やってみようかと考えながらバタバタと倒していった。

時に電柱の線に松の大木を引っ掛けてしまったりしながら、
「こんな光景がバレたら高額な請求が来る。」とひやひやしながら
素人ながらに、あっちに倒れたり、こっちに倒れたり、最後に
ハシゴの上に大木が直撃して折れ、木から降りるのに苦労した。

さて、残るは「切り株」だ。

この切り株は以前に抜き方を伝授した。

ooyanotecho.com

時間がある際にはもっと簡単に撤去できる方法がある。

切り株を腐らせるのだ。

単にほっとおいたら腐るという話ではない。

除草剤を根元に注入するのだ。

尚、今回は除草剤が残っていたので使用したが、除草剤に

抵抗がある人や農家など土にダメージを与えないように

考えている人は、「石油(灯油)」という手もある。

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昔は5.5mmぐらいの木工用ドリルで開けて注入していたが、

試行錯誤した結果、10mmぐらいの木工用ドリルでガンガン

穴を開けて注入した方が効果があることが解った。

さらに、本当は「黒い袋」をかぶせて、光合成が出来ない

よう徹底した方が効果がある。

しかし、昨日は雨で身動きが取れなかったため、土日しか

動けないサラリーマンにとって時間が切迫しており、

そんな悠長な時間はない。

数週間後には、切り株は乾燥してカラカラになっているが、

抜くにはまだまだ時間がかかる。

労力はそれほどかからないが、大木でも簡単に殺すことが

できる。

尚、注入は中心部だけではなく、表皮裏側の浅い部分の方が

廻り方が早く効果が期待できる。

と感心してはいけない。笑

 

 

同様の目的を商品化されたものが販売されている。

item.rakuten.co.jp

 

 

鍵水箱次郎
http://ooyanotecho.com

不動産競売の入札額を考える

競売物件は市場に出る前に多くの業者に知れ渡っている。

その数は数百人から数千人単位になる時もある。

なぜなら、競売に入る前に少しでも多く回収したい債権者側が

不動産屋・地域の地主などに情報を横流しするからだ。

これら情報を得た業者たちも「債権者が提示する額」が

高すぎることが多く、「ゴミ」(競売不動産)に流す。

誰も要らないゴミ(競売不動産)はやがて「競売」となる。

不動産競売の入札者に地元が少ない理由はそんな裏事情が

あるのだ。

彼らは当然ながら様々なシュミレーションをしてきた。

1)修繕後に売却
2)分割して売却
3)解体して駐車場として時期を待つ
4)造成にして建売を建て売却
5)その他

次にこれら情報が入手出来なかった他県の業者や一般人が

競売閲覧等の情報で知り、旨みがあればすぐに「取り下げ」に

動くが、金融機関系だけは癒着を嫌うので「取り下げ」には

応じないことが多い。

競売に出る前に情報を入手する手法もあるが公開できない。

ゴミとなった「不動産」の入札額はいったいいくらになるか?

共同住宅の場合、積算と収益法の計算に乖離(かいり)がある

ことが多い。

例えば、売却基準価額が1500万程度なのに、

満室時は家賃収入が2500万という利回り166%という物件。

これを修繕して即時売却する業者を考えると、15%の設定で

1億7000千万にもなってしまう。

売却基準価額が1500万と書かれているのが余計に複雑

と悩むなら、あなたは「素人」だ。

実は「業者が入札するであろう標準の入札額」というものが

〇〇〇〇〇に記載されていることは、あまり知られていない。

それは、「売却基準価額」でも、「買受可能価額」でもない

公式があるわけでもない。笑

勿論、「業者が入札するであろう標準の入札額」はあくまでも

目安であり、必ず落札できる保証などない。

しかし・・・

落札できた物件(成功)と落札できなかった物件(失敗)の

比率が、8対2という好成績な過去を振り返ると

「業者が入札するであろう標準の入札額」は、

かなりの確率で成功を収めてきたことになる。

わずかな差額で落札できた時ほど楽しいことはないが、

逆に「素人業者や個人が高値で落札してしまった」

いわゆる「失敗」を見届けるのも楽しい。

青空の下、落札物件を眺めながら微笑み、そっと手を見る。
石川啄木

もう後戻りはできない。

自らの手で

「鍵がかかり、水が出て排尿が出来る、箱づくり」

をするのだ。

 

鍵水箱次郎

http://ooyanotecho.com

常識を超える、競売不動産の利回り

アパートに不動産会社の看板を立てさせたら終わりだ。
この時点で「大東建託」には負けてしまう。
なぜなら、彼らは自社で建てたアパートなら


仲介手数料無料 で紹介しているのだ!

一番目立つ場所に「アパート名」と「携帯電話番号」と
「○○」だけのシンプルな看板を付けただけで
ドンドン入居希望者がやってくる。

当アパートの前は1日に10人も通らないし、270度
半径200m以内はすべて「畑」という ど田舎。笑

しかしある法則を守るだけでドンドン入居希望者が
やってくる。
駅周辺の便利な場所に100軒以上のアパートが
家賃を30,000円にまで下げても空室が埋まらない中、
当アパートは徒歩45分だが(=歩けない。笑)、
50,000円に近い家賃で常時10年間満室。
※先月は6日間だけ空室1戸を作ってしまったので
 常時という言葉はウソかもしれない。笑

まさか10戸土地付きアパートが5,699,999円で落札
されたとは誰も知らない。笑
46,000 x 10 x 12 months x 20 years = 110,400,000円 
卓上計算であり、実際の収入はさらに上回る。笑
2016年11月5日現在、入居待ちのメールアドレスが
「9件」(今年は少ない)。

看板づくりには10のヒントがあるが、その一つを
ちょっとだけ伝授。

 

「看板は綺麗に作らない。」

「看板文字は今にも死にそうな文字でちょっと斜めに縦書き。」

 

することにある。
入居者はそんな「今にも死にそうな年寄大家のアパート」
だと安心して油断し、馬鹿にしたように問合せしてくるのだ。

しかし・・・迎え撃つ大家は

 

百戦錬磨の鍵水箱次郎ハハハ。


入居内覧で会えば必ず・・・アリ地獄行きだ!

 

 

がかかり、が出て排尿が出来る、づくり。 次郎

鍵水箱次郎

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アパートを満室にするための手法 ~その1~

新しくアパートが直ると先ずは物件明細書を作る。

入居者は地図で調べたり、アドレスを打ち込むほど暇ではない。

地図はQRコード化、ホームページもアドレスなど書かずに

QRコード化にするのは常識だ。

 

QR作成サイト

 

次に不動産屋に行ってはいけない。笑

この紙を持って周辺のアパート入居者に一軒一軒営業して廻るのだ。

非常に面倒だ。

しかし、一番効果があることに誰も気が付いていない。

更新時には次から次と入居希望者が自動で集まってくる。

これを「ブーメランの法則」と・・・言わない。笑

実はこの営業をしている時に様々な世間話をすることが重要だ。

その努力の末、不動産屋では絶対に真似の出来ない営業法が

あることに気が付いた時、完全満室のアパート大家になれる。

 

がかかり、が出て排尿が出来る、づくり。 次郎

鍵水箱次郎

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商売の基本は仕入れ

いかなる商売も仕入れが命。

 

物件を激安に仕入れるために様々な手を使った。

「競売」に陥る前に奪い取るプロの荒業まで知り得た現在でも、

このノンフィクションな物語を読み解きながら、

宝探しをする楽しみは捨てきれない。

 

落札した「競売不動産」の前に立つ。

 

債権者はお金が無い。

自分の砦を手離すことに最後まで抵抗する人、

激しい罵声を言う人、

暴力で抵抗する人、

自殺を図る人など、

心情に耐えなければならない時も多い。

 

当然ながら、競売物件の手入れも何もされていない状態のまま、

仮面をかぶっている。

土台の腐りなど中を見てから初めて判明することも少なくない。

 

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債権者から奪い取った鍵を挿し、部屋と初対面をする。

誰もいない静かな部屋に立つ。

 

もう後戻りはできない。

弱音は吐けない。

自分しかいない。

 

究極の状況に自分を追い込み、

強い決意を胸に、新たな扉を開く。

 

この建物が最も輝いた時代にタイムスリップ、

かつての繁栄に思いを馳せながら、

 

自らのDIYで激変させる のだ。

 

がかかり、が出て排尿が出来る、づくり。 次郎

鍵水箱次郎

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広告を非表示にする

サラリーマン大家が「一棟まるごと」DIY!

人口減、高齢化社会と言われようとも、

建て続けなければ生計が成り立たない、
多くの建築関連業者。

安物建材と外国人労働者を使い、
今日も「箱物」を完成させている。

 

そんな物件も、豪華な広告に化けて出てくれば、
素人目には善し悪しの見分けがつかない。

週末行事のように戸建てやマンションを探す、
友人らの自慢話を笑いながらに聞き流し、

 

ごく普通のサラリーマンを装っている。 

 

時として「競売物件は安く買える!」と、
雑誌やテレビで見たままの雑談。

経験を積み、数々の苦難を乗り越えてくれば、
助長する気にはならない。

 

これまで世の中が敬遠してきた「競売不動産」。

 

その誤った誤解をしてきた今日までに、

秘かに物件を激安に買い進め、

セルフリフォームを自ら行い、

鍵がかかり、水が出て、排尿が出来る「箱物」を完成させ、

 人に貸し、わずか一年程度で全投資額を回収する、

利回り80%を超えた異常とも言える、

賃貸手法を実践してきた。

 

これが本当に大家業として正しい道なのか・・・私も解らない。

 

しかし、

 

建物は24時間365日、

雨の日や風の日、雪の降る寒い日でも、

文句を言わずに通帳の数字を増やし続け、その勢いは止まらない。 

 

セルフリフォームから始まり、直接の入居者募集、契約から管理まで。

 すべてを自らで満室に仕立てる賃貸手法。

 

今後も物件を増やしていこうと思う。

 

いつの日か、


競売業と転貸、用途変更を叩き入れてくれた師匠を超え、

手取り現金が年3億円に達したとき、

この趣味に終止符を打ちたいと思う。

 

 

がかかり、が出て排尿が出来る、づくり。 次郎

鍵水箱次郎

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