切り株を除去する方法 ～その１～
１０年以上も住んでいない競売物件の庭はひどく荒れていた。
雑草も巨大になり、「絞め殺しの木」も最適地となって
元の植木を「イジメ」ている。
ツタなどの雑草を軽トラック一杯にして３０回も運んだと言えば
その量にビックリするだろう。
土が見えるまでに庭を綺麗に整え、元の植木を剪定しようかと
考えたが甘かった。
すでに遅し、植木は雑草と戦うために下枝を落として抵抗した
ようで、その無残な姿は「元の通りになる」とは言えないほど
の背丈と姿になっていた。
結果として、１本のソヨゴを残して（これはソヨゴではないと
いうことが後で判明）すべてをチェーンソーでバタバタと切り
倒した。
最近、聞いた話だが植木屋に頼むと「植木１本１０万円」が
相場らしいので、老後の楽しみに「植木伐採専門業者」でも
やってみようかと考えながらバタバタと倒していった。
時に電柱の線に松の大木を引っ掛けてしまったりしながら、
「こんな光景がバレたら高額な請求が来る。」とひやひやしながら
素人ながらに、あっちに倒れたり、こっちに倒れたり、最後に
ハシゴの上に大木が直撃して折れ、木から降りるのに苦労した。
さて、残るは「切り株」だ。
この切り株は以前に抜き方を伝授した。
時間がある際にはもっと簡単に撤去できる方法がある。
切り株を腐らせるのだ。
単にほっとおいたら腐るという話ではない。
除草剤を根元に注入するのだ。
尚、今回は除草剤が残っていたので使用したが、除草剤に
抵抗がある人や農家など土にダメージを与えないように
考えている人は、「石油（灯油）」という手もある。
昔は5.5mmぐらいの木工用ドリルで開けて注入していたが、
試行錯誤した結果、10mmぐらいの木工用ドリルでガンガン
穴を開けて注入した方が効果があることが解った。
さらに、本当は「黒い袋」をかぶせて、光合成が出来ない
よう徹底した方が効果がある。
しかし、昨日は雨で身動きが取れなかったため、土日しか
動けないサラリーマンにとって時間が切迫しており、
そんな悠長な時間はない。
数週間後には、切り株は乾燥してカラカラになっているが、
抜くにはまだまだ時間がかかる。
労力はそれほどかからないが、大木でも簡単に殺すことが
できる。
尚、注入は中心部だけではなく、表皮裏側の浅い部分の方が
廻り方が早く効果が期待できる。
と感心してはいけない。笑
同様の目的を商品化されたものが販売されている。
不動産競売の入札額を考える
競売物件は市場に出る前に多くの業者に知れ渡っている。
その数は数百人から数千人単位になる時もある。
なぜなら、競売に入る前に少しでも多く回収したい債権者側が
不動産屋・地域の地主などに情報を横流しするからだ。
これら情報を得た業者たちも「債権者が提示する額」が
高すぎることが多く、「ゴミ」（競売不動産）に流す。
誰も要らないゴミ（競売不動産）はやがて「競売」となる。
不動産競売の入札者に地元が少ない理由はそんな裏事情が
あるのだ。
彼らは当然ながら様々なシュミレーションをしてきた。
１）修繕後に売却
２）分割して売却
３）解体して駐車場として時期を待つ
４）造成にして建売を建て売却
５）その他
次にこれら情報が入手出来なかった他県の業者や一般人が
競売閲覧等の情報で知り、旨みがあればすぐに「取り下げ」に
動くが、金融機関系だけは癒着を嫌うので「取り下げ」には
応じないことが多い。
競売に出る前に情報を入手する手法もあるが公開できない。
ゴミとなった「不動産」の入札額はいったいいくらになるか？
共同住宅の場合、積算と収益法の計算に乖離（かいり）がある
ことが多い。
例えば、売却基準価額が1500万程度なのに、
満室時は家賃収入が2500万という利回り166%という物件。
これを修繕して即時売却する業者を考えると、15%の設定で
１億7000千万にもなってしまう。
売却基準価額が1500万と書かれているのが余計に複雑
と悩むなら、あなたは「素人」だ。
実は「業者が入札するであろう標準の入札額」というものが
〇〇〇〇〇に記載されていることは、あまり知られていない。
それは、「売却基準価額」でも、「買受可能価額」でもない
公式があるわけでもない。笑
勿論、「業者が入札するであろう標準の入札額」はあくまでも
目安であり、必ず落札できる保証などない。
しかし・・・
落札できた物件（成功）と落札できなかった物件（失敗）の
比率が、８対２という好成績な過去を振り返ると
「業者が入札するであろう標準の入札額」は、
かなりの確率で成功を収めてきたことになる。
わずかな差額で落札できた時ほど楽しいことはないが、
逆に「素人業者や個人が高値で落札してしまった」
いわゆる「失敗」を見届けるのも楽しい。
青空の下、落札物件を眺めながら微笑み、そっと手を見る。
－石川啄木－
もう後戻りはできない。
自らの手で
「鍵がかかり、水が出て排尿が出来る、箱づくり」
をするのだ。
鍵水箱次郎
常識を超える、競売不動産の利回り
アパートに不動産会社の看板を立てさせたら終わりだ。
この時点で「大東建託」には負けてしまう。
なぜなら、彼らは自社で建てたアパートなら
仲介手数料無料 で紹介しているのだ！
一番目立つ場所に「アパート名」と「携帯電話番号」と
「○○」だけのシンプルな看板を付けただけで
ドンドン入居希望者がやってくる。
当アパートの前は１日に１０人も通らないし、２７０度
半径２００ｍ以内はすべて「畑」という ど田舎。笑
しかしある法則を守るだけでドンドン入居希望者が
やってくる。
駅周辺の便利な場所に１００軒以上のアパートが
家賃を30,000円にまで下げても空室が埋まらない中、
当アパートは徒歩４５分だが（＝歩けない。笑）、
50,000円に近い家賃で常時１０年間満室。
※先月は６日間だけ空室１戸を作ってしまったので
常時という言葉はウソかもしれない。笑
まさか１０戸土地付きアパートが5,699,999円で落札
されたとは誰も知らない。笑
46,000 x 10 x 12 months x 20 years = 110,400,000円
卓上計算であり、実際の収入はさらに上回る。笑
2016年11月5日現在、入居待ちのメールアドレスが
「９件」（今年は少ない）。
看板づくりには１０のヒントがあるが、その一つを
ちょっとだけ伝授。
「看板は綺麗に作らない。」
「看板文字は今にも死にそうな文字でちょっと斜めに縦書き。」
することにある。
入居者はそんな「今にも死にそうな年寄大家のアパート」
だと安心して油断し、馬鹿にしたように問合せしてくるのだ。
しかし・・・迎え撃つ大家は
「百戦錬磨の鍵水箱次郎」ハハハ。
入居内覧で会えば必ず・・・「アリ地獄」行きだ！
鍵がかかり、水が出て排尿が出来る、箱づくり。 次郎。
鍵水箱次郎
アパートを満室にするための手法 ～その１～
新しくアパートが直ると先ずは物件明細書を作る。
入居者は地図で調べたり、アドレスを打ち込むほど暇ではない。
地図はＱＲコード化、ホームページもアドレスなど書かずに
ＱＲコード化にするのは常識だ。
次に不動産屋に行ってはいけない。笑
この紙を持って周辺のアパート入居者に一軒一軒営業して廻るのだ。
非常に面倒だ。
しかし、一番効果があることに誰も気が付いていない。
更新時には次から次と入居希望者が自動で集まってくる。
これを「ブーメランの法則」と・・・言わない。笑
実はこの営業をしている時に様々な世間話をすることが重要だ。
その努力の末、不動産屋では絶対に真似の出来ない営業法が
あることに気が付いた時、完全満室のアパート大家になれる。
鍵がかかり、水が出て排尿が出来る、箱づくり。 次郎。
鍵水箱次郎
商売の基本は仕入れ
いかなる商売も仕入れが命。
物件を激安に仕入れるために様々な手を使った。
「競売」に陥る前に奪い取るプロの荒業まで知り得た現在でも、
このノンフィクションな物語を読み解きながら、
宝探しをする楽しみは捨てきれない。
落札した「競売不動産」の前に立つ。
債権者はお金が無い。
自分の砦を手離すことに最後まで抵抗する人、
激しい罵声を言う人、
暴力で抵抗する人、
自殺を図る人など、
心情に耐えなければならない時も多い。
当然ながら、競売物件の手入れも何もされていない状態のまま、
仮面をかぶっている。
土台の腐りなど中を見てから初めて判明することも少なくない。
債権者から奪い取った鍵を挿し、部屋と初対面をする。
誰もいない静かな部屋に立つ。
もう後戻りはできない。
弱音は吐けない。
自分しかいない。
究極の状況に自分を追い込み、
強い決意を胸に、新たな扉を開く。
この建物が最も輝いた時代にタイムスリップ、
かつての繁栄に思いを馳せながら、
自らのＤＩＹで激変させる のだ。
鍵がかかり、水が出て排尿が出来る、箱づくり。 次郎。
鍵水箱次郎
サラリーマン大家が「一棟まるごと」ＤＩＹ！
人口減、高齢化社会と言われようとも、
建て続けなければ生計が成り立たない、
多くの建築関連業者。
安物建材と外国人労働者を使い、
今日も「箱物」を完成させている。
そんな物件も、豪華な広告に化けて出てくれば、
素人目には善し悪しの見分けがつかない。
週末行事のように戸建てやマンションを探す、
友人らの自慢話を笑いながらに聞き流し、
ごく普通のサラリーマンを装っている。
時として「競売物件は安く買える！」と、
雑誌やテレビで見たままの雑談。
経験を積み、数々の苦難を乗り越えてくれば、
助長する気にはならない。
これまで世の中が敬遠してきた「競売不動産」。
その誤った誤解をしてきた今日までに、
秘かに物件を激安に買い進め、
セルフリフォームを自ら行い、
鍵がかかり、水が出て、排尿が出来る「箱物」を完成させ、
人に貸し、わずか一年程度で全投資額を回収する、
利回り８０％を超えた異常とも言える、
賃貸手法を実践してきた。
これが本当に大家業として正しい道なのか・・・私も解らない。
しかし、
建物は２４時間３６５日、
雨の日や風の日、雪の降る寒い日でも、
文句を言わずに通帳の数字を増やし続け、その勢いは止まらない。
セルフリフォームから始まり、直接の入居者募集、契約から管理まで。
すべてを自らで満室に仕立てる賃貸手法。
今後も物件を増やしていこうと思う。
いつの日か、
競売業と転貸、用途変更を叩き入れてくれた師匠を超え、
手取り現金が年３億円に達したとき、
この趣味に終止符を打ちたいと思う。
鍵がかかり、水が出て排尿が出来る、箱づくり。 次郎。
鍵水箱次郎
