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大家の手帳

通勤サラリーマンが競売不動産を落札してDIY。 募集から自主管理まで行うために必要な情報を「忘備録」にしました。

利回り100%を超える、鍵水箱次郎の投資物件

アパート4,999,999円で落札。

 

競売、任売、公売など様々な手法があるが、この購入法は

 

普通の不動産会社では到底知らない別の手法だ。

 

46,000円 x 10 = 460,000円 なので 年間5,520,000円の

 

家賃収入、利回り110%。

 

当然ながら借金もない。

 

1年も経たずに投資金(払ったお金)が「金の成る一棟」

 

を連れて戻ってくる。笑

 

さらに、次の年から550万もの聖徳太子まで付いてくる。

 

イヤ、「襲ってくる」という感じだ。笑

 

そんな賃貸物件をあちらこちらに所有している。

 

入居募集から案内、契約書作成から管理、退去まで

 

自分で行っているので不動産会社に依頼することは無い。

 

しかし、必要経費(出費)が「ゼロ」とは言わない。笑

 

何故なら、入居者のウンコ処理は大家が払っているのだ!

 

故障などの連絡は全然怖くない。

 

1)外構工事

  コンクリートのはつり、ブロック塀、タイル張りなど

2)上・下水道(給水管、排水管)

3)電気

4)ガス

5)大工

6)内装一式

  フローリング交換、CF交換、ユニットバス交換、

  クロス張り替え、漆喰・珪藻土等の左官光触媒塗装

  他、100項目を超える。

7)外壁

8)鉄鋼溶接

 

 

全方位に死角無し、

 

マルチなDIYサラリーマン大家「鍵水箱次郎」

 

が 寅壱ニッカポッカ をはいて登場し、

 

原価で修理してしまう。

 

 

壁紙クロス張り、60,000円?

 

その原価が3,000円しかかからないのは誰も知らない。

 

周辺大家がバンバン経費にお金を吸い取られると

 

破産に近づく。

 

そんな時、横に私が立っている。

 

鍵がかかり、水が出て排尿が出来る、箱づくり。

鍵水箱次郎

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

上水道の配管をDIYする

給水管DIYの基本はHPで学んでほしい。

ooyanotecho.com

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戸建ての給水DIY配管



戸建て物件をシェアハウスに変更しようと考えたが

さらに将来、元の戸建てになっても問題ないような

配管を考えた。

浴室シャワー1
浴室シャワー2
 ※外国人向けは浴槽不要なのでシャワーを2台に変更。
キッチン1
キッチン2
トイレ1
洗面1
洗面2
洗濯機1

を戸建てに配置することを考えた。

先ず始めに生活の中で同時使用で水圧が低くなると

困る箇所と言えば「浴室シャワー」だ。

そこで、3人が同時に使用(湯シャワー1、

湯シャワー2、キッチン)したことを仮定しても

問題ない状況を作るには、普通の家庭では付けない

大型の給湯器を設置しなければならない。

26号~28号サイズを設置出来れば、上記の状況

でも困ることはないとパンフレットに書いてある。笑


rinnai.jp



これらの給湯器への配管口径が流入も流出も「20mm」

と書かれていることから、現在の上水道本管を

「13mm」から「20mm」に変えれば口径が変わらず

供給が上手にいく。

先ずは、上水道のメーターから繋ぐための金具



さて、順番に追って考えていこう。




冷水の流れ

上水道(20mm)>給湯器(20mm)という構図

を最初に描き、次に給湯器までの20mm配管手前で

分配水の役割を果たす「ヘッダー」への分水をする。

上水道>チーズ>給湯器

       >ヘッダー

という構図だ。



次にヘッダーからいくつに分配するのか考える。

浴室シャワー1
浴室シャワー2
キッチン1
キッチン2
トイレ1
洗面1
洗面2
洗濯機1

ということは、8ケ所に分配するので・・・

ヘッダー>8ケ所 となり、分配先は通常サイズ

の13mmが基本になるので・・・

20mm>ヘッダー>13mm X 8か所 となる。



後は、各所に蛇口を取り付けるだけ。


お湯の流れ

給湯器に20mmで入った冷水はお湯となり、

出てくるが、このお湯の分配を考える。

必要な個所は、トイレと洗濯機を除く6ケ所。

浴室シャワー1
浴室シャワー2
キッチン1
キッチン2
洗面1
洗面2

給湯器>20mm>ヘッダー>13mm X 6か所

となる。



後は、角所に蛇口を取り付けるだけ。

蛇口、いわゆる座付きエルボは様々な形が存在

するが、どんな場所でも大抵取り付けできる

「両座水栓エルボ」がDIYでは基本となる。



これが最大で14個必要となる。

残るは配管本体である「架橋ポリエチレン管」

を冷水用(青)とお湯用(赤)で1巻きずつ

購入すれば基本的な材料は揃うことになる。

 

全部で原価60,000円ちょっと。笑


通常、一軒家で80~120万が相場の配管工事は

DIYによって1/20以内に収まってしまう。

さらに、実は上記製品は高級品なので一般職人

は儲けを出すために使わない。

大家がDIYするからこそ、高級な材料を使い

確かな配管が可能になる。

そして、将来に問題が起きても(自分でやった

のだから・・・)どこに問題が発生しているのか

即座に答えられる。



鍵水箱次郎

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屋根の瓦をDIY修理する

屋根の先端「鬼がわら」に接続する「巴がわら」。

どうやら瓦粘土と漆喰と崩れた様子が下から見える。

ハシゴで昇り「巴がわら」を外すと昭和初期まで

主流だった「土葺き」の土がボロボロと出てきた。

www.yane-savers.jp


この粘土は今では使われていない技法だが、瓦粘土

として販売はされている。

f:id:ooyanotecho:20161205140146j:plain


「なんばん」は、スサ、砂、接着防水材まで入り、

練ってある製品なのでそのまま使えるのがメリット。

同じ漆喰でも「瓦しっくい」と「なんばん」は中身が

異なり、このなんばんを使用できるのは、量的に必要

な箇所にだけというのが業界標準だ。

(瓦の横を少しだけ補修するような場合には向かない。)

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見えているハリガネは、巴がわらが落ちないような仕掛け。

表から普通は見えない。笑

このハリガネを巴がわらに通し、ステンレス釘を鋏んで

ペンチで廻すとしっかりと固定できた。

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自分の物件なので手抜きなし。笑

綺麗に仕上げたつもりだが、後になって・・・

巴がわらの下部になんばんを着けすぎたと思うが

後で機会があれば職人に聞いてみようっと。

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巴がわら装着で完成!

業者なら、1日かけてゆっくり工事して間違えなく 

50,000円~70,000円コース。

「大家さん今度は大丈夫だ。しっかりと着けておいたよ。」

と言われるだけ。笑

さて、原価は?

なんばん 1,320円 也。


鍵水箱次郎

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隣の土地建物を買う

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黄色部分-赤色部分=競売で購入した土地。(土地のみ)

残る建物は、借地権が設定されていない、ごく普通の

「空家」だったが、一応「建物収去土地明渡」(建物を

取壊して土地を返してもらう。)という内容を書いて

たのしい遊びの感覚で内容証明郵送した。

当然ながらそのようなお金は相手に無い。

そこで(建物の)無償譲渡」を提案し、取り壊し時には

こちらの責任で全部やりますから・・・と、

結局、司法書士費用一切まで相手に負担して

もらったので本当の意味で

「無料(タダ)でもらった。」という建物だ。笑

玄関入ってビックリ、さすが天皇陛下から賞状をもらう

だけの家柄、すばらしい天井装飾に荘厳な造りだ。

全部でベンツも買えない9,999,999円前後だったが、

土地だけで普通に買えば1億、全部取り壊して売却する

のが業界のセオリーだが、「建物は古くても木造なら

何十年経っていても蘇る。」というのが持論だし、

個人で5年以内に売却すれば半分以上が税金でもって

いかれることも関係してDIY修繕することにした。



欲というのは怖いもので、隣の家も欲しくなる。笑

赤色の家が手に入れば「地形が良くなり」売却時の

プレミアムが増す。さらに取り壊しすれば庭を駐車場

として使うための進入口としても使える。

運が良いことに(?)空家なのは確認できた。

さて、持ち主はどこにいるのか、周辺住民に聞いても

よく解らないらしく、登記情報提供サービスを使い

www1.touki.or.jp

持ち主を探し当て、手紙を書いたが戻ってきてしまった。

こうなると奥の手で探すしかない。

しかしその前に、お金をかけずに探し出す方法として

「一度試しにやってみる価値ある手法」を使ってみた。



この家に生えている植木が隣地(所有した土地)に入ってきている。

この植木を切りたいのだが「他人の所有物だから手出しできない。」

という、空家なんだから黙って切ってしまえば良いほどの

どうでも良いことを真面目に役所に名乗り出た。

「うちの土地に植木がかかり、電線にもツルがからまっているので
火事になってからでは遅すぎるので、所有者に言ってほしい。」

「本人の承諾さえ出来れば、こちらで切っても良い。」と。笑

役所は固定資産税台帳で本当の現所有者を把握している。

この「個人情報・・・」というのを逆手に使うと無料で持ち主に

連絡してくれるから世の中捨てたものではない。笑

「当方の住所・名前・電話番号はすべて相手に公開して頂いて
構いませんので、先方からの連絡を待ちます。」と言い残した。

数日後、携帯電話が鳴る。

いよいよ攻めるチャンスがやってきた! 

今だ、頑張れ! 地上げ屋(?)、鍵水箱次郎。



つづく。


通勤サラリーマン大家、鍵水箱次郎

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屋根の瓦をDIY修理する

屋根からの水漏れはどうやらうまくいった様子で
以後、水漏れは起こっていない。

屋根にのぼって解ったことは、年数が経った瓦は

あちらこちらで割れが起きていることだった。

「瓦に人間が乗ったら重さで割れない?」という

素朴な質問に答えるヒマはない。笑

どこにも書いていないと思うが

「瓦の乗り方」というのを基本的に知っていないと

この作業は出来ない。笑

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ちょっと別なサイトから拝借した写真。笑

これが瓦の乗り方だ。


割れている瓦を外すまでは慣れれば1分もかからないが

最初につまずく第一歩は「瓦はどこで売っている?」と

いうことだ。

思いつくホームセンターに瓦は売っていない。

(少なくても関東の有名店にはない)

もちろん、建材資材店に職人姿で行っても無駄。笑

瓦工事の店に行けば「ダメだよ、素人が屋根に乗ったら

ケガするよ。うちで引き受けようか?」と言われるだけ。

瓦を購入できる店は意外と少ない。

Google Map で「瓦店」と検索し、数件店に電話をして

在庫を確認してから買いに行った。

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店に着けば「職人容姿」だから、店主もすぐに売ってくれる。

「あんた、仕事が空いた時に手伝ってくれないかなぁ。」と

言われるが・・・通勤電車のサラリーマンが本職だ! 笑


瓦の元釜会社は倒産し続けているが、日本のスタンダードと

言えば「三州瓦」か「石州瓦」。

ちなみに最高峰は職人でもなかなか葺いたことがない

「石」で出来た瓦。

yotsukura-kawara.blogspot.jp


普通の瓦はもとを返せば粘土であり、

自然から出来た「石」にはどうやってもかなわない。

自宅を建て替えする時にだけ、お世話になることだろう。



逆に最近は「スレート」や「金属」「粒石スレート」等

様々な種類が出ているが、なかなか教えてくれない職人や

販売店の本心は、「軽いので販売や流通、施工する職人たち

には最高の材料だが、実際に何年持つかとか、丈夫かとか

言われたって俺も知らねえ。」「次に壊れたりする頃には

俺は生きていねぇから関係ないんだ。だから軽くて儲かる

建材を売っているんだ。」となる。笑

瓦の話は奥が深いので簡単には語れないが、三州瓦にも

海岸に近い場所など過酷な条件下で使うなら、「塩焼き」

が一番だ。

三州瓦の塩焼き。なかなかお目にかかる品ではないが、

運よく店には「余りもの」があった。



今回は簡単に瓦を外して交換できたが、

最新の住宅ではこれが出来ない。なぜなら地震対策として

「専用の2つ穴を釘でとめる」のが標準化されているからだ。

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さて、瓦交換が終わった。

薄汚れた職人スボンを眺めながら、明日の帝国ホテルでの会議を

考える通勤電車のサラリーマン、鍵水箱次郎だった。



鍵水箱次郎

ooyanotecho.com















屋根からの水漏れをDIY修理する

戸建ての競売物件を開けると、玄関の天井が濡れていた。

小雨の時はそれほど濡れずに湿っている程度、

大雨の時はタチタチ・・・と、家の中で雨が降る。笑

「屋根の修理は危ないので専門の業者に頼み」・・・と

正直に従うほどバカではない。

鍵水箱次郎に「出来ない」という言葉は

ない。

以前、屋根や雨樋の修理、鳥の巣を撤去するなど様々なシーンで

必要だと感じ、乗用車でも運べるほどコンパクトになって

伸ばすと屋根を超える「3段式8mハシゴ」を購入しておいた

「あまり使わないが、無いと困る」道具が久々に登場する。

www.k-nakao.co.jp

 

道具が良いと仕事が早くなるので結局はお得だ。

今日の服装は屋根職人そのもの。笑

サイドポケットが付いて、足首に邪魔な金具が付かない

カーゴパンツは唯一これしかない!


屋根職人ご用達「Vソール搭載」JIRIKIを履く。



その気はなくても気が付けばいつもこのスタイル。笑

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なるほど、銅が腐食している。

業界では銅製雨樋に穴の開いた理由を、酸性雨の影響だという施工者や建材メーカーが多いが、日本の酸性雨はPH4.5~5.8と銅屋根の耐久性に対して問題になるほどではないので酸性雨の影響は、「ほぼ無い」。

じつは銅腐食の原因は、陶器瓦(釉薬瓦とも言われる)を作るときの色付けに使う釉薬(ゆうやく) の中の金属成分が雨等により流れだし、銅に付着して、電蝕(でんしょく)を起こして、銅が腐食したのだ。(電蝕の意味をザックリいうと、異なった金属同士を密着させ、その間に水分(大気中の水分含む)があると腐食すること。)

建築当時は「丈夫で錆びない」と「銅」がよく使われ、この家も瓦と銅板で仕上げられている。

瓦を外して銅板を外し、再度ステンレス鋼板を張るのが現代のやり方だが、「ひょっとして数年内に瓦の張り替えもありえるかも。」ということで、楽しみをとっておくこととし、簡易DIY修繕をした。

まず、銅板の穴があいた箇所をサンドペーパーでこすり、濡れた雑巾で拭いて綺麗にした。

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次に、「防水気密全天テープ」を穴の開いた箇所に張る。



手抜き業者なら、ここまで終わらせ・・・

・出張費 12,000円
・修理1ケ所 8,000円×2か所=16,000円。笑

職人に気持ちで言えば、「1日使うので28,000円ぐらいもらわない
と割りに合わない。」

となるが、普通の大家はハシゴなど持っていないので確認できず

しぶしぶ翌日に振り込みをするに違いない。

これが本来の「振り込み詐欺」だ。笑

次に、銅板に貼った防水気密全天テープに

直接水がかからず、かつ欲を言えば、銅板全体に水がかからない

いわゆる「カバー工法」を考えた。

ホームセンター等で「GLカラー鋼板」(ガルバニウム鋼板)を

1,600円ぐらいで購入し、サイズに切って修理するのは面倒。

そこで、同じ売り場に置いてある屋根の最上部に使う「棟包み板」に注目をした。

価格680円。サイズもちょっと切るだけで無駄もなくピッタリ!

失敗しても、680円! 笑

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世界を飛び回るセールスマン大家だから・・・
もちろん、金切りハサミは米国製!
普通の人は我慢して普通の金切りハサミを使っているが
これら専用工具は海外製品にはかなわない。

例えばこの金切鋏、直線はもちろんのこと、左にカーブ切りする
ときに惚れ惚れする。



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叩いたり、切ったりしながら施工箇所にはめてみた。

再度、防水気密全天テープを貼って完了。

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これで二重構造となったので、5年ぐらいは大丈夫と思う。

また水漏れが始まったら・・・

やり直すか、瓦の葺き替えを考えれば良い。

ここまで業者にやらせたら・・・50,000円~70,000円、

詐欺はあなたの近くにいる。笑

 

鍵水箱次郎

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車両盗難防止! 車のキーを探す通信グッズ

フェラーリ工場内で、赤い車が並ぶ中でF40だけ盗まれた話は有名だ。

盗む側と盗まれる側では、いつの世でも「盗む側が強い」のだ。

駐車場に戻って来たのはいいけど車をどこに停めのたのか

忘れてしまった。

駐車場に置いておいた高級車が盗まれた!